Heidemann Finanz | Immobilien

Betongold in neuem Glanz

Geldanlage in Denkmalimmobilien

Sie interessieren sich für eine Geldanlage in denkmalgeschützte Immobilien? Wir zeigen Ihnen die Möglichkeiten und Vorteile.

Begehrter Wohnraum

Der Trend in Altbauten zu wohnen hält an. Mieter schätzen die Individualität und das oftmals einzigartige Ambiente.
Durch eine entsprechende Sanierung entsteht hohe Wohnqualität. Mit viel Liebe zum Detail werden oftmals vernachlässigte Details wieder hergestellt. Wir verstehen uns als Mittler zwischen historischen Werten und moderner Nutzung. Denkmalgeschützte Immobilien haben historische Spuren, welche es zu erhalten gilt. Durch den Einsatz modernen Techniken, entsteht ein begehrter Wohnraum.

Unsere Expertise

Langjährige Erfahrung und die Kooperation mit hochwertigen Umsetzungspartnern sind das Fundament unserer Dienstleistung. Wir kennen den Markt nun seit über 25 Jahren. Wir teilen gerne unsere Kenntnisse mit Ihnen und stehen Ihnen zur Seite. Unser grundlegender Tipp für Interessenten und Investoren: Hinterfragen Sie stets ihr Gegenüber!
Mit wem haben Sie es zu tun? Welche fachliche Kompetenz liegt vor? Wie viele Projekte wurden bereits abgewickelt? Passt mein Anliegen zu dem Angebot des Maklers?

Ihre Motivation

Im Vordergrund steht Ihre persönliche Situation – daher geben Sie den Takt vor. Eine Investment muss immer zu spezifischen finanziellen und steuerlichen Rahmenbedingungen passen.
Am Ende entscheidet oftmals das Gefühl über eine Entscheidung. Gerne stellen wir uns daher Ihren Fragen und Bedürfnissen. Eine Objektempfehlung wird stets erst nach der genauen Analyse Ihrer Situation erfolgen. Die Idee hinter der Motivation kann sehr unterschiedlich sein: Vermögensaufbau, Altersvorsorge oder die gezielte Nutzung von steuerlichen Aspekten.

Ein unterschätzter Aspekt

Durch den Erwerb einer Denkmalimmobilie schaffen Sie substanzielle Werte, von denen auch Folgegenerationen profitieren können.
Viele wohlhabende Familien haben Großteile Ihres Vermögens durch Immobilien erworben und erhalten.
Insbesondere bei Krisen in Politik, Wirtschaft oder am Finanzmarkt zeigten Immobilien in der Vergangenheit eine große Beständigkeit.


Steuern sparen mit Denkmalimmobilien

Warum ist ein Investment interessant?

Was Sie wissen sollten

Denkmalimmobilien stehen für ein hohes Maß an Werthaltigkeit. Für Kapitalanleger bieten Sie darüber hinaus eine besondere Attraktivität durch Ihre Steuervorteile. Tatsächlich ist die Investition in Denkmalschutz eine der attraktivsten Möglichkeiten Steuern in Sachwerte umzuwandeln. Zusätzlich beteiligen Sie sich unmittelbar an der Erhaltung wertvoller Kulturgeschichte. Denkmalimmobilien offerieren Ihnen Sicherheit, eine Rentabilität und darüber hinaus auch einen Schutz vor der Inflation. Denn unabhängig von den Entwicklungen am Aktienmarkt, bleibt die Substanz dieses Sachwertes immer erhalten. Denkmalimmobilien sind eine Investition in die Zukunft und eignen sich daher auch optimal als Altersvorsorge – ganz charmant im Mantel eines Kultur- oder Baudenkmals.

So profitieren Sie als Investor

Der Erwerb einer Denkmalimmobilie bietet Ihnen beträchtliche Steuervorteile.  Insbesondere im Vergleich zu Neubau- und Bestandsimmobilien ergeben sich durch die erhöhte Denkmal-Abschreibung (Denkmal-AfA) für Kapitalanleger erstklassige Vorteile in steuerlicher Hinsicht. Legt man das eingesetzte Kapital zu Grunde, sind so Nachsteuerrenditen von 8% möglich -  je nach Szenario sogar darüber hinaus.
Als Investor können Sie die Denkmal-AfA gegen Ihr zu versteuerndes Einkommen stellen. Die Grundlage hierfür findet sich in § 7h/7i des Einkommensteuergesetzes. So werden die kompletten Kosten für Sanierung und Renovierung innerhalb von 12 Jahren zu 100% steuerlich geltend gemacht und abgeschrieben. Die Denkmal-AfA verteilt sich hierbei mit 9% auf die ersten 8 Jahre und mit 7% auf die folgenden 4 Jahre. Zusätzlich kann auch der Altbauanteil mit 2% bzw. 2,5% (Abhängig vom Alter des Denkmals) steuerlich geltend gemacht werden. Neben den Mieterträgen werden auch die Kosten der Finanzierung in der Betrachtung berücksichtigt. Bei der Unterstellung eines entsprechenden Einkommens ergibt sich für Sie also ein hoher Steuerrückfluss – konkret von bis zu 40% des Kaufpreises innerhalb von 12 Jahren. In der Regel empfehlen wir diese parallel anzulegen oder bei einer bestehenden Finanzierung als Sondertilgung in Ihr Bankdarlehen einfließen zu lassen. Die regelmäßigen und vergleichsweise hohen Steuerrückflüsse sorgen also neben Liquidität für die Möglichkeit einer zügigen Amortisation des Investments.


Chancen bei Sanierungen

Wann ist eine Immobilie ein Denkmal?

Die Herausforderung

Um die Kosten für Sanierung und Renovierung im Zuge der Denkmal-AfA geltend machen und somit steuerlich absetzen zu können, müssen bestimmte Rahmenbedingungen vorliegen. Die Grundvoraussetzung ist das Vorliegen eines Denkmalschutzes. Dieser wird von der Denkmalbehörde festgelegt. Erstrahlt eine Denkmalimmobilie dann wieder in neuem Glanz, steigt der Immobilienwert signifikant. Neben Steuervorteilen können Eigentümer auch weitere Förderungen in Anspruch nehmen.

Die Status-Quo-Ermittlung

Grundsätzlich gilt: Die Denkmalschutzbehörde entscheidet über die Vergabe von Denkmalschutz. Hierzu müssen bestimmte Kriterien erfüllt werden.
Vorrangig muss eine historische Bedeutung nachgewiesen werden. Ebenso kann auch eine besondere Nähe zur regionalen Kultur dienlich sein. In die Bewertung fließen des Weiteren auch Aspekte wie städtebauliche, künstlerische und technische Merkmale ein. Neben einzeln stehenden Gebäuden, können so auch festgelegte Sanierungs- oder Entwicklungsgebiete ausgewiesen werden, weil diese z.B. einen Bestandteil der deutschen Geschichte abbilden.
Oft sind Denkmalimobilien besonders schöne oder geschichtsträchtige Objekte, die es loht wiederherzustellen. Es gibt also weder eine entsprechende Vorgabe, wann eine Immobilie errichtet worden sein muss noch das zwingende Vorliegen konkreter Objekteigenschaften.

Worauf wir Acht geben

Entscheidend für den Erfolg eines solchen Projektes ist immer die fachliche Eignung des Bauträgers. Diesen bewerten wir im Vorfeld und wählen nur Objekte mit entsprechenden Initiatoren für Sie aus. Entscheidend sind explizite Erfahrungswerte im Bereich der Denkmalsanierung. Gerne begutachten wir gemeinsam mit Ihnen Musterwohnungen sowie Referenzobjekte bereits sanierter Denkmalimmobilien. Da die Anerkennung der steuerlichen Absetzbarkeit von Sanierungskosten für Denkmalimmobilien erst nach Beendigung der Baumaßnahmen erfolgt, wird ein erfahrener Bauträger benötigt. Dieser klärt bereits im Vorfeld die Einstufung der Objekte mit der Denkmalbehörde.


Selektion passender Objekte

Welche Investition ergibt Sinn?

Lage, Lage, Lage

Erst nach Erarbeitung notwendiger Grundlagen, wagen wir einen Blick auf für Sie interessante Standorte. Die Makro-Lage wird anhand festgelegter Parameter geprüft und gefiltert. Ihre Präferenzen bestimmen bei der Auswahl – so können ein bevorzugtes Bundesland bzw. der Standort oder ein möglichst hoher Sanierungsanteil entscheidende Vorgaben sein. Bei der Mikro-Lage achten wir stets auf ein begehrtes und entwicklungsfähiges Umfeld. Dies mündet in eine hohe Wahrscheinlichkeit für steigende Miet- und Objektpreise. Die Besichtigung möglicher Objekte bringen wir in der Regel mit der Erkundung von Stadt und Umfeld in Einklang. So können Sie sich vor Ort ein konkretes Bild Ihrer Investition machen. Die Nano-Lage erschließt sich oftmals erst bei der persönlichen Inaugenscheinnahme. So stellt sich auch die Frage, ob das geplante Objekt in Einklang mit der Nebenbebauung steht oder die Parameter des Objektes auch zu potentiellen Mietern passen.

Analyse der Situation

Wie verläuft eine Investition in ein Denkmal?

Ihr persönliches Profil gibt die Richtung vor

Um über eine Investition sprechen zu können, sollten wir uns auf Augenhöhe befinden. Dazu gehört neben der Vermittlung von Basiswissen auch Ihre Fragen und Bedürfnisse zu klären. Hilfreich ist zudem die Bewertung Ihres bestehenden Anlageportfolios – denn nicht für jeden macht eine Immobilie Sinn. Im gemeinsamen Dialog entscheiden wir über die Zusammenarbeit und entwickeln konkrete Vorstellungen über Ihren Investitionswunsch. Dies soll Ihnen als Basis dienen, um Ihre ganz persönlichen finanziellen und steuerlichen Ziele greifbar zu machen. Im zweiten Schritt können wir nun konkrete Berechnungen erstellen. Hierbei legen wir Ihre persönliche Situation zu Grunde und erstellen eine Wirtschaftlichkeitsberechnung. Unser Ziel: Sie sollen schon heute erkennen, wie sich die Anlage mittel- und langfristig rechnet. So können wir auch eine Prognose über zu erwartende Renditen erstellen und ein stimmiges Investitionsvolumen ermitteln.


Trusted Advisor

Welcher Berater passt zu Ihnen?

Unsere Philosophie

Wir wünschen uns eine langfristige Kundenbeziehung und dafür sind wir bereit zu investieren. Unsere Arbeit endet nicht nach dem Verkauf eines Objektes, After-Sales-Service wird ernst genommen. Unser Büro ist durchgehend für Sie geöffnet, gerne laden wir Sie ein in regelmäßigen Abständen über die Entwicklung Ihres Investments mit uns zu beraten. Bei einem Investment in Denkmalimmobilien geht es um große Geldbeträge. Daher sollten Sie Ihr Gegenüber kritisch prüfen. Eine fruchtbare Zusammenarbeit setzt eine beidseitige Harmonie voraus. Gerne stellen wir uns Ihren Fragen, präsentieren Ihnen Referenzobjekte oder verweisen auf zufriedene Kunden.

Unser Ziel

Ihr Ziel ist unser Ziel. Denn die Gründe für eine Investition können von Kunde zu Kunde durchaus ganz unterschiedlicher Natur sein. Für Kundengruppen mit vergleichsweise hoher Steuerlast geht es oftmals primär um die Zahlen. So werden möglichst hohe Werte zur Abschreibung oder bestimmte Renditen gesucht. Wiederum anderen Kundengruppen gibt die „Story“ einer Immobilie die Richtung vor. Hier werden insbesondere geschichtsträchtige oder sehr prestigeträchtige Objekte gesucht, z.B. um diese in der Zukunft auch als Eigennutzer in Anspruch zu nehmen. Was alle Investoren eint, ist der Wunsch nach Qualität. Daher ist die genaue Analyse und Selektion immer die Basis unserer Bemühungen.

Meine Referenz

Mit über 25 Jahren Erfahrung arbeite ich als freier und unabhängiger Immobilienmakler mit Firmensitz in Werther bei Bielefeld. Der Schwerpunkt meiner Arbeit lag von vornherein auf Denkmalimmobilien, vor allem in den neuen Bundesländern. Die Immobilie verstehe ich nicht nur als Geldanlage sondern vielmehr auch als Herzensangelegenheit. Insbesondere bei Denkmalimmobilien hat jedes Objekt seine ganz besondere Geschichte und daher auch seinen ganz eigenen Charme. Im Laufe der Zeit wurden nun zahlreiche Projekte abgewickelt, stets mit großer Zufriedenheit der Kunden. Am Markt hat sich die „Spreu vom Weizen getrennt“ – wir kooperieren in Ihrem Sinne nur mit den besten Bauträgern um die bestmögliche Qualität zu gewährleisten.


AfA bei Fremdvermietung

Wie rechnet sich eine Denkmalimmobilie?

Eine Beispielrechnung

Ein einzelveranlagter Investor mit einem zu versteuernden Jahreseinkommen in Höhe von 60.000,- € erwirbt eine zu vermietende Denkmalimmobilie zu einem Gesamtkaufpreis von 200.000,- € zuzüglich Nebenkosten. Die Höhe der Denkmal-AfA richtet sich nach dem anteiligen Aufwand für Sanierung und Renovierung, in diesem Fall 70%. Das ursprüngliche Baujahr des Objekts liegt vor dem Jahr 1925. Dies ist relevant für die Höhe der linearen AfA. Als Bemessungsgrundlage unterstellen wir in diesem Fall die Hälfte des verbleibenden Kaufpreises.
 

Jahre Einkommen Steuerlast Denkmal-AfA Altbau-AfA Steuererstattung
1 60.000,- 17.490,- 12.600,- 750,- 5.736,-
2 60.000,- 17.490,- 12.600,- 750,- 5.736,-
3 60.000,- 17.490,- 12.600,- 750,- 5.736,-
4 60.000,- 17.490,- 12.600,- 750,- 5.736,-
5 60.000,- 17.490,- 12.600,- 750,- 5.736,-
6 60.000,- 17.490,- 12.600,- 750,- 5.736,-
7 60.000,- 17.490,- 12.600,- 750,- 5.736,-
8 60.000,- 17.490,- 12.600,- 750,- 5.736,-
9 60.000,- 17.490,- 9.800,- 750,- 4.605,-
10 60.000,- 17.490,- 9.800,- 750,- 4.605,-
11 60.000,- 17.490,- 9.800,- 750,- 4.605,-
12 60.000,- 17.490,- 9.800,- 750,- 4.605,-
Summe 720.000,- 209.880,- 140.000,- 9.000,- 64.308,-

 


Berücksichtigung aller Parameter

Welche Rolle spielt die Finanzierung?

Historisches Zinstief nutzen

Die Art der Finanzierung einer Denkmalimmobilie kann den entscheidenden Faktor für die Rentabilität der Investition darstellen. Wird das Objekt aus verfügbaren Eigenmitteln erworben oder kommt Fremdkapital zum Einsatz? Beide Varianten bieten Vorzüge: Durch die Verwendung von Fremdkapital können steuerliche Effekte erzielt werden – durch die Verwendung von Eigenkapital erreichen Sie Unabhängigkeit von Dritten.
Wenn Sie die Zinsentwicklung in der Vergangenheit verfolgt haben, wissen Sie von dem historischen Zinstief der Kapitalmärkte. Bei einer Investition auf der Basis von Fremdkapital kann eben dieses Zinstief gezielt genutzt werden. Bei niedrigen Sollzinsen entstehen für den Investor so relativ geringe Kosten. Mittel- und langfristig ist ein Anstieg der Zinsen zu erwarten. Man kann also sagen, dass die aktuelle Marktlage eine einmalige Chance zur Fremdfinanzierung bietet.


Förderung der KfW-Bank

Wie lässt sich die Finanzierung optimieren?

Der Investitionszuschuss

Natürlich können Investoren in Denkmalimmobilien ebenso wie andere Bauherren von Förderungen profitieren. Die KfW-Bank bietet entsprechende Programme, welche sich gut in Ihr Finanzierungskonzept integrieren lassen und somit eine attraktive Optimierung Ihres Darlehens darstellen können.
Hierbei geht es vorrangig um Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz sowie Maßnahmen zum Einbruchschutz und zur Barrierereduzierung.
Die Erfüllung aller notwendigen Kriterien wird durch die Bestätigung eines Sachverständigen gewährleistet. Zusätzlich kann auch die Beratung eines anerkannten Energieberaters notwendig sein. Zu entsprechendem Zeitpunkt zeigen wir Ihnen Vor- bzw. Nachteile auf und vergleichen für Sie, ob sich die genannten Programme für Sie rechnen.

Vorteile auf einen Blick

Haben wir Ihre Fragen beantwortet?

  1. Investition in Sachwerte offerieren Sicherheit und Werthaltigkeit
  2. Beteiligung an der Erhaltung wertvoller Kulturgeschichte
  3. Investition in die Zukunft, eignet sich optimal zur Altersvorsorge
  4. Hohe Steuervorteile und teilweise Rückerstattung des Kaufpreises
  5. Potential der Wertsteigerung durch Auswahl geeigneter Objekte
  6. Dauerhafte und inflationsresistente Mieterträge
  7. Vererbbarkeit sichert auch Folgegenerationen ab
  8. Zu erwartende Renditen deutlich über Marktdurchschnitt
  9. Niedrigzinsphase liefert günstige Konditionen für Fremdkapital
  10. Einsatz von günstigen KfW-Förderungen ist möglich

Gerne können wir unverbindlich in Kontakt treten.


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Eingetragen in das Vermittlerregister als Immobiliendarlehensvermittler (§ 34 i Abs. 1 Satz 1 GewO) unter der Registernummer D-W-108-XPCB-35 durch die IHK Ostwestfalen zu Bielefeld, Elsa-Brändström-Straße 1-3, 33602 Bielefeld, www.ostwestfalen.ihk.de.

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